房地合一新制7月上路,一次搞懂新制!預售屋應該這樣算!

新房蓋不停,建案瘋狂推,國內房地產打的一片火熱!因房貸利率降低、台商資金回流、加上去年新冠肺炎疫情穩定,在低利環境下房市持續刷新高點。

為抑制房價持續升高,今年政府開大砲重打炒房,推出『房地合一2.0』、『實價登錄2.0』、『紅單納管』政策,擬7月1日上路,大力遏止投資客炒作房市!

提醒:政策7月1日上路,為完成過戶日,並非簽約日。

重點一:『房地合一2.0』適用於2016年後取得之房地、預售屋
房地合一2.0計算公式如下圖:
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可以抵扣項目契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費、履約保證、修繕費用(管線、衛浴等附著在房屋的非耗損品)、廣告費等,留有收據或發票都能拿來抵扣。
不能抵扣項目地價稅、房屋稅、貸款利息、管理費、移動式家電等。

重點二:房地合一2.0版與1.0版差異為何?

個人版

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國內個人標準提高,以兩年、五年為單位,個人持房只要在五年內,都至少得繳35%以上的稅率

企業版

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而過去,房地合一稅1.0企業部分,政府其實沒有特別規範;但最近一年內的資料顯示,企業出售房產的比例新增百分之50%,遠遠超過於個人的百分之9%。
因此2.0修法後,將企業納入規範,稅率則與個人規則大致相同。

重點三:這次2.0也將預售屋交易、實質移轉房地的股權交易納入課稅。

⚫ 預售屋:五年內轉手交易有獲利,課35~45%稅;同國內個人。
⚫ 移轉房地股權:交易持股(或出資額)股份過半數,且股權(或出資額)價值50%以上是由我國房地構成;同國內企業。

註:交易未上市櫃股票,已課房地合一稅者,免按所得基本稅額課稅。
註:排除上市櫃與興櫃公司的股票交易

用預售屋舉例來試算:

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買賣差價,再扣除相關費用、土地漲價總額,所得利潤為42萬

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※預售屋與成屋,持有時間各自分開計算
也就是說:預售屋從購買到結構中持有5年1個月、而成屋蓋好後持有3個月賣出;這裡的稅率會以成屋的持有時間3個月45%作為計算。

應是42萬*45%=18萬9000元,與未分開計算的持有時間42萬*20%=8萬4000元,足足了相差10萬4000元

重點四:政府也怕錯殺無辜,以下交易,維持稅率20%
1.企業、個人:非自願因素賣屋(調職、欠稅遭強制執行)
2.企業、個人:共有房地非自願交易
3.企業、個人:土地遭越界而出售
4.企業、個人:都更與危老,在取得房地五年內首次出售、轉移
5.企業:興建公司後第一次房屋交易
6.個人:重大傷病需賣房支付醫藥費、家暴等

自住房地持有設籍滿6年,擁400萬的免稅額。代表漲幅在400萬內,都不用繳任何費用,就算超過400萬剩下金額,也只有課徵10%稅

▍換屋族也不用特別擔心,可以使用重購退稅(2年內先買後賣、先賣後買)、(5年內無出租、出售),繳的稅也能退回來。

結語:實施後價格可能會有一些波盪,但不會改變太多;而長期下來,確實影響最大的是預售屋市場,畢竟持有時間拉長,讓買方猶豫了。推動目的是希望能導正炒房風氣,壓縮投機客炒作的空間,一般的自住民眾則無需特別擔心。

參考資料:財政部 https://bit.ly/3yZiYN8

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