包租公入門班,想「以租養房」?算好你的投資報酬率再下手!

老婆,我那個國小同學老王,在市區有好幾棟透天收租耶!還有那個當公務員的Amy現在提前退休,在商圈也好幾個店面在出租,既然我們有多餘的資金,要不要來投資房地產、當包租公、包租婆呢?

又到了每年房屋出租的旺季,想在大學附近買套房當包租公嗎?到底好不好賺?

因房地產金額龐大,必須先評估是否有還款能力,除了一開始的頭期款外,也要同步細算自己每個月的現金流是否足夠支付,才能下手。

也盡量避免「自住兼投資」的想法,因為自住與投資的角度是很不一樣的!購買投資型房屋『地段七成、環境兩成、房子一成』

接下來注意以下幾個要點:

(1) 交通:交通便利的區位,大多都具有一定的保值性。比如:捷運站、火車站、高鐵站、交流道、省道等⋯。

(2) 工作需求:有人潮就有錢潮,工作機會多,人口也會多,不少上班族為了省去通勤時間,選擇就近定居。最經典的例子就是新竹科學園區,讓周圍的房價6年就翻倍。;其他例如內湖/南港科學園區、台中精密園區等⋯。

(3) 未來發展:如果此地段未來有好的規劃建設,例如:都市計畫、公園、美術館、圖書館、大型商場等⋯;也是一個可以提前布局卡位的選擇。

(4) 生活機能:一個商業的群聚形成,就能帶動周圍房價、以及提高租客入住意願。例如:連鎖超市、市場、餐飲店、小吃、夜市、麥當勞、星巴克、肯德基等大型品牌。

(5) 打聽、議價:調查周圍房價、租金行情、與租客類型,避免買到高於市價行情的房子,及遇到惡房客拉低租金水平;另外與仲介應對也是需要技巧與經驗,也可以帶上有經驗的親戚或朋友!

確定地段之後,再來分析投報率:

一般人所分析公式為:年租金/房屋總價=毛投報率

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但更精細的算法應該是:
年租金-( 第四台、網路費、維修/管理費、稅金等⋯隱性成本)/房屋總價+裝潢費用=淨投報率

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年租金實際上,也應扣除平均1個月的空置期,租金*11個月=實際年租金,別小看這些小費用,加起來可是不少,這樣就能更清楚的了解實際入袋的收金是多少了。

舉例來說,假設房屋總價900萬+裝潢100萬=1000萬,租金一個月2萬*11-其他開銷,所得淨報酬約3.2%。

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評估毛報酬率,最好是3%以上才下手,否則投資股票或ETF,其報酬率可能都勝過房地產。

但如果一窩蜂人搶進「投資區位」,小心可能會造成房地產泡沫,徒勞無功!

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